“沒想到困擾我們幾年的難題能得到這么圓滿地解決，謝謝法官，謝謝法院。不僅解了我們雙方的心結，更幫助我們擺脫了困境?！苯?，某物業(yè)公司經(jīng)理來到湖南省婁底市婁星區(qū)人民法院，將一封感謝信和一面印有“傾心化解調(diào)糾紛 鼎力相助保穩(wěn)定”的錦旗送到承辦法官手中，以此衷心感謝婁星區(qū)人民法院一次性化解其與35戶業(yè)主之間的矛盾糾紛，并為后續(xù)擬起訴的近100戶業(yè)主提供了指引，也防止已簽訂減免租金協(xié)議的200多戶業(yè)主再次起訴導致新的糾紛。妥善調(diào)解35案，高效化解300多起糾紛。

多家商鋪空置退租，物業(yè)公司被房東起訴

事情還要從2022年講起。某物業(yè)公司整體租賃了某商業(yè)中心300多戶門面，將門面進行整合分租，生意伊始較為紅火。然而因受疫情的影響，該商業(yè)中心生意不好，很多租戶勉強維持了幾年后，無法再支撐下去，向物業(yè)公司申請退場退租，現(xiàn)很多門面處于空置狀態(tài)，于是物業(yè)公司向業(yè)主提出減免租金的要求，已有200多戶業(yè)主同意減免部分租金，但還有100多戶未達成一致意見，35戶業(yè)主起訴至法院，提出解除租賃合同，由物業(yè)公司支付租金及逾期付款利息、承擔違約責任。

現(xiàn)場調(diào)解促進理解，成為打破僵局的鑰匙

承辦法官仔細研究案件材料后，認為該批案件涉及人數(shù)眾多，意見難以統(tǒng)一，如果處理不好極有可能引發(fā)群體性事件，甚至導致整個商業(yè)區(qū)的經(jīng)營癱瘓。為了妥善化解該起矛盾，法官全面梳理案情、研討對策，制定了“調(diào)解優(yōu)先，源頭化解”的工作方案。

2024年1月，承辦法官與人民調(diào)解員約雙方律師一起到租賃物現(xiàn)場查看了解，商業(yè)中心的租賃物共計四層，一樓門面生意正常經(jīng)營，但二樓三樓生意很多門面都是空置。物業(yè)公司解釋因疫情原因?qū)е伦鈶艚?jīng)營不善申請退租，雖物業(yè)公司通過減租的方式留下了部分租戶，但還是出現(xiàn)了大面積空置的情況。35戶業(yè)主的訴訟代理人對企業(yè)目前面臨的困難表示理解同情，但認為合同對租金有明確約定，企業(yè)不能因為經(jīng)濟形勢原因?qū)⒂濓L險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這是顯失公平的。承辦法官在雙方長期友好合作的基礎上，從目前經(jīng)濟效益不好企業(yè)處于困境這一客觀事實，再結合法律法規(guī)及相關政策對疫情期間租賃領域的一些規(guī)定，以及解除租賃合同后可能引發(fā)的后果，于情于理于法做了雙方當事人的工作，雙方同意初步進行調(diào)解，但因涉及業(yè)主人數(shù)眾多，調(diào)解難度較大。

“背對背”溝通勸導，空置商鋪回歸市場

承辦法官考慮如果雙方當事人互不讓步，可能將矛盾實質(zhì)陷入“死胡同”。思考再三，承辦法官決定首先采取“背對背”調(diào)解。承辦法官通過與物業(yè)公司、業(yè)主聯(lián)系，耐心溝通勸導，提示其盡快讓商鋪重歸市場，減少空置損失，說服原本劍拔弩張的雙方回到解決問題的談判桌。

2024年4月，承辦法官組織雙方再次進行了調(diào)解，雙方各自表達了難處和苦衷，通過長達三個多小時“背對背”“面對面”的調(diào)解，從企業(yè)角度來講，希望企業(yè)要看到經(jīng)濟回暖帶來的信心，勇于承擔社會責任；從業(yè)主角度來講，與企業(yè)共同面臨困難，大家齊心協(xié)力共渡難關，企業(yè)得到長遠發(fā)展，業(yè)主的實際利益才能得到長久保障。部分業(yè)主對法院用心用情化解矛盾的工作，甚為感動，愿意在租金上作出一定讓步，并同意馬上簽訂調(diào)解協(xié)議。其他業(yè)主也紛紛表示愿意調(diào)解。功夫不負有心人，第一批業(yè)主調(diào)解迅速兌現(xiàn)到位。

示范化解關聯(lián)糾紛，消除雙方后顧之憂

第一批調(diào)解生效后，物業(yè)公司主動履行支付租金。因第一批業(yè)主調(diào)解成功起到了一個很好的帶頭作用，以“首案”為標桿，承辦法官又分別與其他業(yè)主開展釋法明理工作，成訴的其他20多戶業(yè)主也紛紛表示愿意調(diào)解，并簽訂了調(diào)解協(xié)議。因有3戶業(yè)主工作繁忙，均未參加過現(xiàn)場調(diào)解，對實際情況不太了解，承辦法官為了做通這3戶的思想工作，逐一撥打電話做了大量的解釋工作，通過勤聯(lián)多訪、企業(yè)上門溝通等多種方式努力后，2024年8月，成訴的35件案件全部達成調(diào)解協(xié)議并全部兌現(xiàn)。

引導企業(yè)多贏共贏，助力優(yōu)化營商環(huán)境

成訴的35戶業(yè)主調(diào)解結案后，考慮到商業(yè)中心整體有300戶業(yè)主，承辦法官再次叮囑物業(yè)公司務必將未成訴的300戶業(yè)主妥善處理到位，并希望企業(yè)在今后的經(jīng)營過程中一定誠信經(jīng)營，擔負起社會責任。

近日，企業(yè)反饋情況，目前所有業(yè)主均協(xié)調(diào)到位，也續(xù)簽了租賃合同，物業(yè)公司已全部兌現(xiàn)其他未成訴業(yè)主租金，擔負起企業(yè)應有的社會責任。物業(yè)公司也非常感謝法院對企業(yè)的支持，一定會用心經(jīng)營，擔負起企業(yè)應有的社會責任。

此批糾紛的成功化解，不僅最大限度減輕了涉訴企業(yè)的訴訟成本，保護了當事人的合法權益，更是婁星區(qū)人民法院運用新時代“楓橋經(jīng)驗”進一步推動矛盾糾紛前端化解的生動實踐，讓“審理一案、化解一批、治理一片”的成效輻射更廣，為優(yōu)化法治化營商環(huán)境樹立了典型！下一步，婁星區(qū)人民法院將繼續(xù)秉持“法治是最好的營商環(huán)境”理念，不斷提升社會矛盾糾紛預防化解法治化水平，讓為民司法的成色更足、底色更暖。