十年租約埋雷：房東承諾下的瑕疵交付

慈利縣零陽東路是縣城最繁華的一條街，經(jīng)濟(jì)活躍。2022年9月，高某站在一棟四層臨街商鋪前反復(fù)踱步。

“戴總，您確定這棟樓能簽十年？”高某的手指劃過斑駁的墻面，目光掃過空置的四樓窗戶。房東戴某拍著胸脯承諾：“樓上樓下全交付，水電設(shè)施包滿意，十年租期穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。你放心，我這是黃金鋪位，租了肯定不虧。”

擁有多家高端女裝連鎖店的高某算盤向來精準(zhǔn)。她算過一筆賬：一至四樓租金加上押金和設(shè)備租賃費(fèi)，年租金為31.09萬元，優(yōu)惠后實(shí)際年租金28.3萬元。雖然這棟樓比較破，但四層樓一起裝修出特色，可以成為縣里的一個(gè)打卡點(diǎn)。只要服裝店做出口碑，幾年后這個(gè)生意是可以穩(wěn)賺不賠的。

反復(fù)盤算之后，高某第二個(gè)月就支付了22萬元租金和2萬元安裝電梯誠意金。

2023年3月，雙方正式簽約。合同約定欠租15天以上就解除合同。戴某在合同里保證“房屋設(shè)施正常使用”。

然而，2023年5月，裝修隊(duì)進(jìn)場不到一周就發(fā)現(xiàn)不少問題：毛坯房外墻沒粉刷，二樓天花板滲水，二樓通往三樓的門被焊死。

“戴總，您說房子使用沒問題，但一下雨墻面就滲水，屋外下大雨屋里下小雨，您要解決一下啊。”高某多次聯(lián)系戴某，得到的回復(fù)總是“別急，忙完這陣就修”。

看著滿地狼藉，為了不耽誤工期，高某咬牙自掏腰包修補(bǔ)墻面、重做防水，前前后后多花了近10萬元。

好不容易這些問題都解決了，更讓她焦慮的是四樓——說好了原租戶胡某8月1日到期后就交付給她，但戴某卻拖到12月都沒騰空。

催了又催，等了又等，高某實(shí)在等不了了：“前期裝修、租金、置辦貨品等已經(jīng)投入了超百萬元，再不開業(yè)，虧損會越來越多?！?/p>

百萬成本危機(jī)：15天欠租觸發(fā)解約風(fēng)暴

2023年12月16日，高某的服裝店終于開業(yè)了。獨(dú)具匠心的裝修風(fēng)格與前沿時(shí)尚的女裝，讓門店迅速成為零陽東路的焦點(diǎn)，顧客絡(luò)繹不絕。

然而紅火的生意背后，高某心中始終如鯁在喉——三樓的露天觀景平臺堆滿廢棄建材，精心策劃的“網(wǎng)紅空中花園”淪為雜物間；二樓的VIP貴賓室因內(nèi)部通道封鎖，顧客不得不輾轉(zhuǎn)一樓迂回上下，消費(fèi)體驗(yàn)大打折扣。

“這跟我的預(yù)期完全不符，可前期投入了這么多資金精力，硬著頭皮也得做下去?！备吣晨粗镜难b修設(shè)計(jì)圖無奈地說。

更讓高某沒想到的是，3個(gè)月之后，戴某突然送來《解除合同通知書》，上面寫著：“欠租超15天，按約定收房?！?/p>

原來，高某因?qū)θ龢?、四樓交付不滿，一直沒有支付剩余5萬元租金。

“你沒有給我交付四樓的房子，為什么要我支付四樓的租金？”看到戴某前來，高某氣憤不已：“租了這家店，遇到了一堆麻煩事，還有房屋滲水問題遲遲不解決，我沒有找你麻煩，你卻先來找我?！?/p>

而戴某始終只有一句：“你不租有別人租。合同上說好的租金是多少就是多少，你沒給，我就要收回房子，你還要給我把房子恢復(fù)原狀?！?/p>

2024年6月，戴某一紙?jiān)V狀將高某告到法院，要求高某騰退房屋并恢復(fù)原狀。

法槌定音止紛：穿透式審判倡導(dǎo)誠信原則

“她沒交租金，違約在先！”戴某在法庭上出示合同。

“是你沒有履行約定，不守誠信，我這是合法抗辯！”高某當(dāng)庭拿出了裝修賬單和溝通記錄，“法官，這是2023年8月我催他交鑰匙的微信記錄，還有漏水維修的轉(zhuǎn)賬記錄?！?/p>

法庭上，雙方針鋒相對，各執(zhí)一詞。

……

法院審理后認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)主要在兩個(gè)方面：一是合同能否解除；二是欠付租金是否應(yīng)支付。

依據(jù)2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》，合同約定的解除條件成就時(shí)，法院需審查違約方違約程度是否顯著輕微、是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，依誠信原則判定合同應(yīng)否解除。

案涉房屋租賃合同自2023年5月1日起算十年租賃期，高某2023年12月16日開業(yè)，戴某2024年6月起訴，高某實(shí)際經(jīng)營僅半年，占租賃期5% ；合同約定年租金等共33.25萬元，戴某稱高某欠付5萬元房租，占比15%；高某因戴某未交付三、四樓使用權(quán)拒付剩余租金。經(jīng)查，四樓原租戶2023年8月1日到期，戴某直至12月都未交付，且二樓到三樓及到露天觀景平臺通道受阻，高某無法使用三、四樓，戴某違約。

綜上，雙方均違約，高某少量租金尾款未付，違約程度較輕，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)。依誠信原則，一審法院駁回戴某解除合同、騰退房屋及恢復(fù)原狀的訴求。

租金支付方面，高某未按約支付構(gòu)成違約，戴某有權(quán)追討。出租方應(yīng)按約交房，承租方應(yīng)按時(shí)付租，戴某未交付四樓使用權(quán)及設(shè)備，高某可行使先履行抗辯權(quán)拒付相應(yīng)租金。合同附件約定三、四樓年租金2.3萬元，總租金優(yōu)惠后，該部分年租金為2.09萬元，設(shè)備租金1.95萬元，高某可拒付3.84萬元。

高某主張扣減房屋漏水修理費(fèi)，因無證據(jù)證明具體損失金額，待充分證據(jù)后可另行主張，法院未采納該抗辯意見。高某應(yīng)支付2023年5月1日至2024年5月1日剩余租金1.16萬元。

據(jù)此，一審法院駁回戴某解約請求，判決高某支付扣除四樓費(fèi)用后的1.16萬元租金。戴某不服提起上訴，二審期間又主動撤回上訴。

對著繁華的街道，高某經(jīng)營的服裝店客人來來往往。高某未再繼續(xù)承租四樓房屋及設(shè)施設(shè)備。從裝修遇阻到對簿公堂，從法律爭議到價(jià)值評判，高某認(rèn)為，在契約社會里，誠信不是選修課，而是必修課。

栽判解析

租賃合同中行使約定解除權(quán)的限制

租賃合同的雙方當(dāng)事人為了順利履行合同，約束雙方的行為，往往會在合同中約定解除權(quán)。在審判實(shí)踐中，對于雙方協(xié)商一致約定的解除條件成就時(shí)，一般來說法院會尊重當(dāng)事人的意思自治，判決解除合同。

根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》，違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持，即法院雖認(rèn)定約定解除事由明確且事由已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，對合同約定解除仍應(yīng)進(jìn)行必要限制，強(qiáng)化對違約行為嚴(yán)重程度的主動審查。

誠實(shí)信用原則作為民商法的基本原則，就是為了在糾紛解決中將各方的利益都納入裁判考量范圍，綜合考量合同性質(zhì)、內(nèi)容、履約情形、違約程度等因素，兼顧糾紛雙方的利益，以實(shí)現(xiàn)糾紛能夠妥善、合理地解決。

房屋出租人的主要義務(wù)為交付房屋，承租人的主要義務(wù)為繳納租金。民法典第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途?！北景钢校髂澄窗春贤s定交付全部租賃房屋，亦未保證房屋設(shè)施正常使用，且房屋外墻嚴(yán)重漏水，構(gòu)成先行違約。高某在戴某違約后暫停支付剩余租金，屬依法行使先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成根本違約。

房屋租賃合同的期限長，特別是商業(yè)地產(chǎn)租賃合同，承租人為了維持商業(yè)行為的連續(xù)性，往往會以十年為期限。本案中的合同租賃期即為十年，高某于2023年12月16日開業(yè)，戴某2024年6月起訴，高某實(shí)際經(jīng)營僅半年，僅占十年租賃期的5%。在高某已支付85%租金且服裝店正常經(jīng)營的前提下，不影響合同主要目的的實(shí)現(xiàn)。戴某作為先行違約方，違約程度重于高某，卻主張解除合同，違背誠實(shí)信用原則，屬權(quán)利濫用。

房屋租賃合同的承租人會對承租物進(jìn)行裝飾裝修，因此會產(chǎn)生一定的費(fèi)用。本案中，高某對租賃物進(jìn)行了豪華裝修，前期投入超百萬元。本案裁判援引“防止損失擴(kuò)大”規(guī)則，指出戴某未完全交付房屋時(shí)，應(yīng)先履行交付義務(wù)或協(xié)商調(diào)整租金，而非直接起訴解約，其行為可能導(dǎo)致高某巨額裝修損失，不利于交易穩(wěn)定。高某抗辯扣減修理費(fèi)因無證據(jù)未采納。雙方確認(rèn)高某不再承租四樓及設(shè)施設(shè)備，法院認(rèn)為應(yīng)核減剩余部分租金后，繼續(xù)履行合同。

房屋租賃合同的履行不能與“促進(jìn)交易”這一立法的核心價(jià)值相悖。若不對當(dāng)事人約定解除權(quán)事由做深入審查，極易變相鼓勵(lì)解除權(quán)人濫用合同解除權(quán)，導(dǎo)致產(chǎn)生借機(jī)謀取不正當(dāng)利益的投機(jī)行為。從利益衡量看，本案若支持解約將導(dǎo)致高某遭受重大損失，戴某或因商圈租金上漲換租獲利。法院裁判防止機(jī)會主義行為，保護(hù)承租人信賴?yán)?，維護(hù)了市場交易的公平正義，為類似糾紛的處理提供了有益借鑒。

專家點(diǎn)評

以誠信為尺，量公平護(hù)營商

湘潭大學(xué)法學(xué)學(xué)部教授、博士生導(dǎo)師 肖偉志

誠實(shí)信用原則兼具填補(bǔ)法律漏洞與彌補(bǔ)形式正義的不是的雙重功能。本案中，法院跳出機(jī)械適用合同條款的局限，從實(shí)質(zhì)公平視角審視雙方行為的合理性和正當(dāng)性。這一裁判思路彰顯了誠實(shí)信用原則對形式合同自由的必要限制，尤其在長期租賃關(guān)系中，合理保護(hù)承租人裝修投入與經(jīng)營預(yù)期，遏制出租人以不誠信手段破壞交易穩(wěn)定。

裁判亦體現(xiàn)商事審判“促進(jìn)交易”“保護(hù)信賴”的價(jià)值取向。高某基于十年租期預(yù)期進(jìn)行巨額裝修，其信賴?yán)嬉婪☉?yīng)受保護(hù)；戴某試圖利用合同漏洞謀取不當(dāng)利益，實(shí)質(zhì)是機(jī)會主義行為。法院駁回解約請求，既符合法律規(guī)定，亦有助于構(gòu)建誠信經(jīng)營、長期合作的營商環(huán)境，對規(guī)范房屋租賃市場具有重要意義。

裁判應(yīng)具有預(yù)防性法司法功能，進(jìn)行“行為指引”和“預(yù)防糾紛”。通過明確否定出租人的不誠信行為，法院向市場傳遞了清晰信號：法律不會支持任何試圖通過不誠信手段獲取不當(dāng)利益的行為。這種預(yù)防性司法功能對于規(guī)范房屋租賃市場秩序、減少類似糾紛具有深遠(yuǎn)意義。同時(shí)，該案例也提醒承租人在簽訂長期租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡可能詳細(xì)地約定房屋交付標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，為可能出現(xiàn)的糾紛提供明確的解決依據(jù)。

司法裁判需兼顧糾紛解決與社會價(jià)值引領(lǐng)。本案聚焦商業(yè)租賃領(lǐng)域出租人與承租人的利益博弈，法院通過適用誠信原則，維護(hù)公平競爭環(huán)境、保護(hù)中小經(jīng)營者權(quán)益，與國家支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、減輕經(jīng)營負(fù)擔(dān)的政策導(dǎo)向高度契合，有助于增強(qiáng)市場主體安全感與穩(wěn)定預(yù)期，推動商業(yè)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。

本案雖為普通房屋租賃糾紛，卻充分展現(xiàn)誠信原則在現(xiàn)代民法中的核心地位與多元功能。法院通過精準(zhǔn)法律適用與利益衡量，在公正化解爭議的同時(shí)，以司法裁判引導(dǎo)市場主體誠信履約，為同類糾紛處理及租賃市場規(guī)范化發(fā)展提供了重要參考與指引。